Восторга как у Колумба недостаточно. Недостаточно увидеть привлекательный участок земли и решить, что на нём отлично встанет глэмпинг или другой объект гостиничной деятельности.
В октябре 1492 года тяжелый, полный тревог и сомнений путь Христофора Колумба был окончен, когда впереди он увидел землю. У предпринимателей в сфере загородного гостеприимства при виде земли тяжелый, полный тревог путь только начинается.
Не всякая земля подойдёт для гостиничной деятельности, и Галина Исаева — основатель «Ассоциации загородных отелей» (АЗО), предлагает поставить в этом вопросе жирную точку.
Какие юридические ограничения действуют при выборе земли под глэмпинг
При организации глэмпинга нельзя просто взять любой земельный участок и начать строиться. Имеются важные юридические ограничения: по целевому назначению земли, по виду разрешенного использования, по наличию разрешений на строительство, по соблюдению зон с особыми условиями использования и др.
Нарушение этих условий (прописанных в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ)) несет риски — признание объекта самовольной постройкой, требование сноса, наложение штрафов, невозможность зарегистрировать объект.
ВРИ и категория земли: что нужно проверить до покупки участка
Актуальный классификатор утвержден приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года. В нем перечислены сотни видов использования, и каждому присвоен код и расшифровка («5.2.1 — туристическое обслуживание», «2.1 — сельскохозяйственное использование», «4.1 — индивидуальное жилищное строительство» и др.).
Классификатор обязателен для применения на всей территории России: именно на него опираются кадастровые инженеры, архитекторы, муниципальные власти и предприниматели при оформлении прав на землю.
Разумеется, наиболее подходящие категории земель и ВРИ для гостиничной деятельности за городом, это земли рекреационного назначения. Они подходят для размещения баз отдыха, кемпингов и туристических модулей.
Далее представляют интерес земли лесного фонда — их можно взять в аренду на 49 лет и использовать для рекреационной деятельности, туризма и спорта, но потребуется заключить договор аренды лесного участка и утвердить план освоения леса.
Можно ли построить базу отдыха на землях ИЖС
Нельзя строить базу отдыха на землях ИЖС. Но — есть закон гостевых домах. По нему можно построить дом на (до) 15 номеров. Но только один дом. Номера в нём допустимо сдавать в аренду, однако без осуществления гостиничной деятельности (следовательно базой отдыха такой дом быть не может).
Земли сельскохозяйственного назначения и агротуризм: где проходит граница
Немало разговоров ведётся вокруг земель сельскохозяйственного назначения (СХН). Прямое строительство баз отдыха на них запрещено. Закон об агротуризме (ВРИ 2.7) вроде как приоткрывает «окно возможности» на этих территориях. Но нет — чтобы поставить на земле СХН объект гостеприимства, нужно часть территории агрария / фермера перевести в другую категорию.
Как известно, в июле 2026 года Госдума сразу во втором и третьем чтениях приняла закон, направленный на создание дополнительных условий для развития сельского туризма на землях сельскохозяйственного назначения, не занятых сельхозугодьями. Закон предусматривает упрощенный механизм перевода таких земель в категорию рекреационного назначения для строительства объектов сельского туризма. Теперь эта процедура будет осуществляться на основании документации по планировке территории без принятия отдельного акта.
Допускаются строительство и реконструкция капитальных объектов, а также возведение некапитальных строений и сооружений для оказания услуг в сфере сельского туризма. Перечень таких объектов и требования к ним утвердит правительство РФ. Документ устанавливает и ограничения для размещения туристической инфраструктуры: максимальная площадь земельного участка под такие объекты не должна превышать 50 000 кв м, совокупная площадь застройки — 2500 кв м, а расстояние до других объектов сельхозпроизводителя должно быть не более 5 км.
Видите заманчивую землю — не будьте Колумбом. Проявите придирчивость в выяснении статуса и юридических нюансов, связанных с понравившимся участком.