Почему строительство глэмпингов и отелей на сельхозземлях может привести к штрафам и убыткам

2025-10-26 11:17

Загородный отель как мечта — и реальность правового поля

Немало энтузиастов хотят стать загородными отельерами: открыть уютный глэмпинг, построить мини-отель на природе, принимать гостей круглый год.
Но возможна ли реализация этой мечты на землях сельскохозяйственного фонда?

В эфире Ассоциации Загородных Отелей (АЗО) гостиничный юрист Анастасия Королёва рассказала, как обстоят дела с перспективой использования таких земель под туризм и размещение гостей.

Кто такие АЗО и почему им стоит доверять

АЗО — единственное в своём роде объединение, уже 12 лет развивающее рынок загородного гостеприимства в России.

Ассоциация объединяет экспертов, управляющих, девелоперов и владельцев отелей, помогая запускать десятки успешных проектов.

АЗО — это профессиональное сообщество, где формируются стандарты и обсуждаются реальные проблемы рынка: классификация, инвестиции, развитие глэмпингов и правовые риски.

С чего начался интерес к сельхозтуризму

Ажиотаж вокруг темы сельхозтуризма начался летом 2024 года, после внесения изменений в Закон о КФХ (крестьянских фермерских хозяйствах).

Государство объявило о поддержке сельского туризма, но — как подчеркнула юрист — комплексного правового регулирования этой сферы пока не появилось.

«Декларировать поддержку — одно, а создать правовой механизм — совсем другое»,

— отмечает Анастасия Королёва.

Что такое земля сельскохозяйственного фонда

Сельхозземля — это участок, расположенный за границами населённых пунктов и предназначенный для ведения сельского хозяйства.

К ним относятся:

пашни, сенокосы, пастбища;
земли для животноводства и рыбоводства;
защитные лесные насаждения;
участки для строительства домов фермеров и хозяйственных построек.

Основные характеристики сельхозземель

Целевое назначение: сельскохозяйственная деятельность или сопутствующие цели (производство, переработка, хранение продукции).
Правовой статус: категория земель, регулируемая Земельным кодексом РФ (статья 77) и законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Владельцы: могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Почему на сельхозземлях нельзя строить отели

Особое внимание стоит уделить категориям сельхозземель.

Да, на них разрешено строительство жилого дома фермера, но отель или глэмпинг не являются жилыми зданиями.

Закон прямо указывает:

«Размещать туристов можно только в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства».

Это значит, что использовать другие постройки на сельхозземле для приёма туристов нельзя.

Туризм на сельхозземлях: где проходит граница дозволенного

Размещение гостей в фермерском доме допустимо только в формате краткосрочной аренды, а оказание гостиничных услуг (сервис, питание, ресепшен, уборка, бронирование и т.д.) — уже нарушает закон.

Кроме того:

не в каждом регионе разрешено строить жилой дом фермера;
площадь дома не может превышать 500 м²;
дом должен занимать не более 0,25 % площади участка.

Штрафы и санкции за нецелевое использование земель

Анастасия Королёва напомнила, что за использование земель не по назначению предусмотрены серьёзные санкции:

Штрафы за нецелевое использование;
Предписание вернуть участок в исходное состояние;
Изъятие земельного участка.

Вывод: цель не всегда оправдывает средства

Организация туристического бизнеса на сельхозземлях — рискованная идея, которая часто заканчивается финансовыми потерями.

Прежде чем строить глэмпинг или мини-отель, предпринимателям стоит оценить правовой статус участка, изучить возможности перевода земли в другую категорию и проконсультироваться со специалистами.

Как показывает практика, в туризме «цель» может быть прекрасной, но если средства незаконны — успеха не будет.

Ассоциация Загородных Отелей — ваш навигатор на рынке гостеприимства

Ассоциация продолжает помогать предпринимателям разбираться в законодательстве, делиться опытом и поддерживать развитие легального и устойчивого загородного туризма в России.

Узнать больше о деятельности АЗО и предстоящих мероприятиях можно на сайте.