При выборе земли для объекта гостеприимства нужно основательно поумерить азарт и подойти к вопросу максимально щепетильно.
Главный вызов для предпринимателя состоит в том, как не попасть в ловушки земельного законодательства и регламентов. Искусству «прохода по минному полю» земельного вопроса был посвящен вебинар Екатерины Ивановой, президента Межрегионального юридического центра земельных отношений, кандидата юридических наук, организованный в телеграм-канале АЗО 31 мая.
«У нас земельное законодательство как слоеный пирог – имеется огромное количество кодексов. Не только земельный кодекс, но и гражданский, градостроительный, лесной, водный. Нужно быть «мегамозгом», чтобы работать отельером, скажем, в лесу на первой линии у водоема», — сказала эксперт.
Вебинар был адресован как начинающим отельерам, так и опытным предпринимателям на ниве гостеприимства, уже взявшим хороший темп и желающим расширять бизнес.
И тем, и другим важно отдавать себе отчет, что «возмездие» государства за порчу земли может разрушить всю приятную бизнес-модель предпринимателя.
Два базовых понятия являются «альфой и омегой» при работе с землей:
Удивительно или нет, но в Земельном Кодексе РФ не содержится расшифровки понятия «категория земельного участка (!). Указано лишь, что земли делятся на категории по целевому назначению.
«Между тем, категория участка — одна из характеристик, которая обязательно указывается в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)», — подчеркнула Екатерина Иванова.
От категории идут уже ВРИ, градостроительный регламент и другие нормативы.
Всего категорий семь, однако может быть и восьмой вариант — прочерк, когда категория по тем или иным историческим причинам не установлена.
Можно ли покупать участок с прочерком в графе «категория»?
С точки зрения перехода права сделка будет зарегистрирована. Однако в каждом муниципальном образовании должен иметься генеральный план (в каждом поселении свой), содержащий карту функционального зонирования территории, где разными цветами раскрашены разные категории земель.
Для инвестора в объект гостеприимства должен сойтись пазл: категория + ВРИ + генеральный план + какая возможна высота объекта. Как минимум.
Отельерам подходят только три категории земли:
Молодые дерзкие начинающие отельеры нередко горят на том, что первым делом смотрят (и ведутся) на цену объекта (строя от неё сроки окупаемости проекта) – заметила Екатерина Иванова.
А если у (выгодно?) приобретённой земли окажется статус ИЖС или сельскохозяйственного назначения?
Раскрыть глаза госорганам на нецелевое использование участка могут конкуренты.
Некоторым кажется, что, раз глэмпинг — не капитальное строительство, то поставить несколько палаток на сельхозземлях — не беда.
Чиновники однако обратят внимание на то, нарушен ли почвенный слой. А он, естественно, будет нарушен (сваи, дорожки и др.).
В таком случае Россельхознадзор берёт таблицу расчёта ущерба и в зависимости от типа почвы и площади её нарушения может с 1 га насчитать 9-12 млн ущерба. (И это если у предпринимателя ещё не первая линия у озера!).
Как подстелить соломку получше и предусмотрительно (заранее) обойти наиболее опасные подводные камни земельных предписаний?
Имеются определенные Интернет-ресурсы, где отельеры могут сами проверить положение дел с тем или иным земельным участком.
Екатерина Иванова рекомендует два приоритетных ресурса.
Один — это публичная кадастровая карта. На ней не видно, впрочем, «чистоты» владения участком. Однако можно посмотреть своих будущих соседей и то, могут ли с их стороны потенциально случиться всплески агрессии. (Если соседи будут вредные, вам придется тратить много времени и сил на преодоление сопротивления соседей тому, что к вам ездят туристы и вы пытаетесь развивать успешный бизнес).
Второй Интернет-ресурс, который можно порекомендовать – это сайт ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования). На нем видны функциональные зоны по генеральному плану – то, что отвечает на вопрос по категории земель и территориальные зоны по правилам землепользования и застройки, которые отвечают за ВРИ. Также сайт дает информацию о перспективах развития территории (и может выясниться, что рядом с вашим объектом через год-другой начнется строительств объектов, никак не сочетающихся с вашим позиционированием).
Обязательно нужно сверяться и с лесными планшетами (!), чтобы не выяснилось, что часть вашего участка принадлежит не вам, а Российской Федерации.
Необходимо также пристальное внимание обратить на то, кому принадлежит дорога, ведущая к вашему объекту (если она в частном владении, то вскоре она станет для вас и ваших гостей платной!).
Важный вопрос — что делать, когда к вам приехала земельная проверка и составила не устраивающие вас документы? «Не нужно отказываться от подписи, а следует написать: «Не согласен», — рекомендует эксперт. — После консультации с юристом у вас есть возможность составить пояснения и оспорить нежелательный вердикт».
Если вам пришел штраф за земельное нарушение, ни в коем случае не оплачивайте его сразу – продолжает Екатерина Иванова. Потому что с юридической точки зрения это будет означать, что вы признали свою вину. Между тем, оплата штрафа не освобождает вас от ответственности возместить начисленный ущерб. Признавая вину, вы автоматом подпадает под все тяжкие – под процедуру расчета ущерба.
Таким образом, как видим, земля и трактовка ее статуса и использования законом таит в себе немало подвохов и скрытых угроз для рентабельности бизнеса отельера.
Хорошенько разжуйте этот «слоеный пирог», составляя бизнес-план и выбирайте участок под проект учитывая все нюансы!
Главный вызов для предпринимателя состоит в том, как не попасть в ловушки земельного законодательства и регламентов. Искусству «прохода по минному полю» земельного вопроса был посвящен вебинар Екатерины Ивановой, президента Межрегионального юридического центра земельных отношений, кандидата юридических наук, организованный в телеграм-канале АЗО 31 мая.
«У нас земельное законодательство как слоеный пирог – имеется огромное количество кодексов. Не только земельный кодекс, но и гражданский, градостроительный, лесной, водный. Нужно быть «мегамозгом», чтобы работать отельером, скажем, в лесу на первой линии у водоема», — сказала эксперт.
Вебинар был адресован как начинающим отельерам, так и опытным предпринимателям на ниве гостеприимства, уже взявшим хороший темп и желающим расширять бизнес.
И тем, и другим важно отдавать себе отчет, что «возмездие» государства за порчу земли может разрушить всю приятную бизнес-модель предпринимателя.
Два базовых понятия являются «альфой и омегой» при работе с землей:
- Категория земельного участка
- Вид разрешенного использования (ВРИ)
Удивительно или нет, но в Земельном Кодексе РФ не содержится расшифровки понятия «категория земельного участка (!). Указано лишь, что земли делятся на категории по целевому назначению.
«Между тем, категория участка — одна из характеристик, которая обязательно указывается в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)», — подчеркнула Екатерина Иванова.
От категории идут уже ВРИ, градостроительный регламент и другие нормативы.
Всего категорий семь, однако может быть и восьмой вариант — прочерк, когда категория по тем или иным историческим причинам не установлена.
Можно ли покупать участок с прочерком в графе «категория»?
С точки зрения перехода права сделка будет зарегистрирована. Однако в каждом муниципальном образовании должен иметься генеральный план (в каждом поселении свой), содержащий карту функционального зонирования территории, где разными цветами раскрашены разные категории земель.
Для инвестора в объект гостеприимства должен сойтись пазл: категория + ВРИ + генеральный план + какая возможна высота объекта. Как минимум.
Отельерам подходят только три категории земли:
- Земли лесного фонда
- Земли населенных пунктов
- Земли ООПТ (Особо охраняемых природных территорий)
Молодые дерзкие начинающие отельеры нередко горят на том, что первым делом смотрят (и ведутся) на цену объекта (строя от неё сроки окупаемости проекта) – заметила Екатерина Иванова.
А если у (выгодно?) приобретённой земли окажется статус ИЖС или сельскохозяйственного назначения?
Раскрыть глаза госорганам на нецелевое использование участка могут конкуренты.
Некоторым кажется, что, раз глэмпинг — не капитальное строительство, то поставить несколько палаток на сельхозземлях — не беда.
Чиновники однако обратят внимание на то, нарушен ли почвенный слой. А он, естественно, будет нарушен (сваи, дорожки и др.).
В таком случае Россельхознадзор берёт таблицу расчёта ущерба и в зависимости от типа почвы и площади её нарушения может с 1 га насчитать 9-12 млн ущерба. (И это если у предпринимателя ещё не первая линия у озера!).
Как подстелить соломку получше и предусмотрительно (заранее) обойти наиболее опасные подводные камни земельных предписаний?
Имеются определенные Интернет-ресурсы, где отельеры могут сами проверить положение дел с тем или иным земельным участком.
Екатерина Иванова рекомендует два приоритетных ресурса.
Один — это публичная кадастровая карта. На ней не видно, впрочем, «чистоты» владения участком. Однако можно посмотреть своих будущих соседей и то, могут ли с их стороны потенциально случиться всплески агрессии. (Если соседи будут вредные, вам придется тратить много времени и сил на преодоление сопротивления соседей тому, что к вам ездят туристы и вы пытаетесь развивать успешный бизнес).
Второй Интернет-ресурс, который можно порекомендовать – это сайт ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования). На нем видны функциональные зоны по генеральному плану – то, что отвечает на вопрос по категории земель и территориальные зоны по правилам землепользования и застройки, которые отвечают за ВРИ. Также сайт дает информацию о перспективах развития территории (и может выясниться, что рядом с вашим объектом через год-другой начнется строительств объектов, никак не сочетающихся с вашим позиционированием).
Обязательно нужно сверяться и с лесными планшетами (!), чтобы не выяснилось, что часть вашего участка принадлежит не вам, а Российской Федерации.
Необходимо также пристальное внимание обратить на то, кому принадлежит дорога, ведущая к вашему объекту (если она в частном владении, то вскоре она станет для вас и ваших гостей платной!).
Важный вопрос — что делать, когда к вам приехала земельная проверка и составила не устраивающие вас документы? «Не нужно отказываться от подписи, а следует написать: «Не согласен», — рекомендует эксперт. — После консультации с юристом у вас есть возможность составить пояснения и оспорить нежелательный вердикт».
Если вам пришел штраф за земельное нарушение, ни в коем случае не оплачивайте его сразу – продолжает Екатерина Иванова. Потому что с юридической точки зрения это будет означать, что вы признали свою вину. Между тем, оплата штрафа не освобождает вас от ответственности возместить начисленный ущерб. Признавая вину, вы автоматом подпадает под все тяжкие – под процедуру расчета ущерба.
Таким образом, как видим, земля и трактовка ее статуса и использования законом таит в себе немало подвохов и скрытых угроз для рентабельности бизнеса отельера.
Хорошенько разжуйте этот «слоеный пирог», составляя бизнес-план и выбирайте участок под проект учитывая все нюансы!